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本文利用相关分析,回归分析,方差分析和周期分析等方法来对我国房地产业发展,房地产价格与银
行信贷之间的相关关系进行实证分析,为防止房地产金融风险的发生提供理论和数据上的参考.
:房地产信贷;房地产价格;实证分析
%&'"()*!!"##$%&'($($##&)#'%##))%#(
房地产价格是房地产金融市场风险的主要测度
和分析指标;而金融机构对房地产业的贷款则是房
地产业发展的主要动力和主要资金来源渠道.通过
对这些指标及相关指标进行数量分析,可以定量地
观察房地产业与银行信贷的关系以及房地产价格受
银行信贷的影响,为定量地分析房地产金融风险提
供依据.在我国的房地产业的投资中,由于资金来源
渠道比较单一,大部分来自于银行贷款,因此,房地
产投资额与银行信贷规模之间存在着严格的替代关
系.本文主要利用房地产投资额来代替银行信贷的
规模进行分析,而且通过对房地产投资的分析,也可
以发现投资对于房地产业发展的推动程度.
一,有关文献综述
我国学者对房地产价格的分析是从有效需求及
影响房价的因素等方面来加以展开的.具体有:凌传
荣,施寒+!""",对我国房地产市场供需价格差异过大
的原因进行分析.李红云+!""",对我国住宅价格过高
的成因进行了分析并提出对策建议.杨力+!""",从现
代营销角度探讨了房地产的价格.
国内最近对房地产价格的研究主要有:李立
(!""!)对影响房价的因素及变动趋势进行了具体
的分析,认为房地产的价格与国家的政策,居民的收
入水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要的
关联性.沈悦,刘洪玉(!""!)认为:从总体上看,我
国的房地产价格趋于合理;房地产价格过快增长与
下降对国民经济都是不利的.认为房地产价格围绕
长期均衡值上下波动,通过租金价格比可以分析各
区域市场的房地产价格是具有增长潜力还是缺乏增
长潜力.
总的来说,上述分析主要是利用传统的定性分
析方法来对房地产价格变化的原因和趋势进行分
析,而对影响房地产价格的银行信贷因素分析得不
是很多或分析不够完整,因此仍有研究的必要.
二,房地产业的发展与银行信贷支
持之间关系的实证分析
表-为我国-.."/!""$年房地产投资与房地产
业增加值的情况.
收稿日期:!""#$"%$%&
作者简介:薛磊(%'#'$),男,江苏徐州人,经济学硕士,讲师,供职于江苏联合职业技术学院徐州财经分院,研究方向为货币理
论与政策.
广西金融研究
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房地产信贷对房地产价格影响的实证分析
薛磊
(江苏联合职业技术学院徐州财经分院,江苏徐州!!-""&)
!""#年第$期
(总'.)期)
))
表%房地产信贷与房地产市场关联的现状分析
我们以房地产投资额作为自变量,用&'来表示;
房地产增加值为因变量,用('表示.利用)*))%%+"
软件进行数据处理,得到二者之间的相关系数高达
"+,-#,高度正相关,表明全国房地产投资规模与房地
产业增加值之间存在着非常紧密的联系.
根据表%中的全国房地产投资与房地产增加值
资料,对数据进行一元回归分析,可以得到全国房地
产业增加值((')与房地产投资规模(&')之间关系
的有关数据:
由回归数据显示,在置信度为,-.情况下,方程
均通过/,0和123统计量检验,可以得出,银行信
贷与房地产业增加值之间具有显著的相关关系,房
地产业投资规模每增加%亿元,就会带动房地产业
增加值增加"+!%%亿元.回归结果表明房地产投资变
动即房地产信贷,对房地产业的发展起着重要的作
用.
三,房地产贷款对房价的影响的实
证分析
(一)全国商品房与住宅平均售价关系分析
全国房地产价格及住宅价格增长变化在%,,4
年以前,二者之间偏离的程度比较大,在%,,4年之
后两者的变化趋势趋于一致,这种趋势的变化是与
我国房地产业的发展历程是一致的.经过计算得到
二者的相关系数为"+,,$,,高度正相关,二者之间具
有完全的替代关系.
由于二者的平均变化率不同,可以通过两者的
标准差系数来进行比较:房地产价格增长率和住宅
价格增长率的标准差系数分别为"+5#6#和"+,5%#,
说明住宅价格的变化要快于整个房地产业价格的变
化.%,,!2!""6年我国房地产价格增长率与住宅价格
增长率两者之间的相关系数为"+5%#-,%,,4年之后
二者的相关系数为"+,,!$,高度正相关,住宅价格正
趋于向正常状态回归.
因此可以得到以下结论:(%)从房地产价格与
金融与经济
资料来源:根据%,,$2!""$年《中国统计年鉴》整理得到
!"
金融与经济
住宅价格的增长趋势来看,两者之间变化趋势基本
能够吻合,二者之间具有显著的替代关系,无论是利
用房地产价格或者住宅价格,都能达到分析的目的;
(!)在各类型房地产中,住宅价格的变化较大,波动
性较强,应作为宏观调控的重点.
(二)房地产价格与银行信贷关系的实证分析
%,绝对量分析.
根据房地产价格与房地产投资额的资料,计算
得到二者的相关系数为"&'(($,表明二者之间具有
明显的相关性,高度正相关.对数据进行简单一元回
归,分别以房地产开发投资额为自变量或因变量,用
)表示;房地产价格为因变量或自变量,用*表示,假
设一元线性回归方程的基本形式为:+,-./0,数据处
理结果如表1所示.
表1房地产投资与房地产价格回归分析表
以上方程均通过2,3和456检验,从以上数据
不难看出,银行信贷的增加对房地产价格具有明显
的影响,两者之间具有高度正相关的关系.由回归方
程可以看出,房地产投资或银行业对房地产业的贷
款每增加%亿元,商品房价格就上涨近"&%($亿元.
!,从房地产价格的增长率与房地产投资变化的
相对量关系分析(以%7'(5!""1年的资料分析).
(%)方差与周期分析
房地产投资从%7''到!""$年间存在三个变化
周期,即%77"年以前的一段时间为一个周期;
%77"5%77(年为一个完整的周期;%77(至今为另一
个尚未完成的周期.房地产投资对于房地产价格的
变化趋势不是很明显,房地产的价格的波动较大,二
者在变化上虽然大体一致,但并不完全同步变化.
如果我们采用三项移动平均法对房地产投资和
房地产价格增长数列进行修正,以消除偶然因素的
影响(房地产投资和房地产价格一般不受季节变动
影响或影响较小),可以得到下列趋势线图.
图%8房地产投资增长与房地产价格增长趋势修正图
从图%来看,经修正之后,房地产价格的变化趋
势就非常明显了,可以看出在%7''9!""$年间房地
产价格的变化共有三个周期:%77"年以前的一段时
间是一个周期,%77"9!"""年为一个完整的周期,
!"""至今为另一周期的一部分;而且可以看出房地
产价格的变化趋势与房地产投资的变化趋势基本一
致,但房地产价格的变化要慢于房地产投资的变化,
要慢上19$年(%77(9!"""年).虽然房地产投资从
%77(年后其变化比较平缓,但速度仍快于房地产价
格的变化速度,因此,可以看出房地产投资也即银行
对房地产业的信贷增长是房地产价格上涨的先行指
标,房地产投资即银行信贷对房地产价格是有显著
影响的,通过银行信贷的变化,可以预测房地产价格
的变化.同时,房地产投资的增长变化幅度要远大于
房地产价格变化的幅度,通过标准差系数可以清楚
地看到:房地产投资增长率的标准差系数为%&!!,房
!"
地产价格增长率的标准差系数为"%&!#.通过调整房
地产投资,是可以达到调整房地产价格变化的.
(')房地产投资增长与房地产价格增长的相关
与回归分析
根据计算,()**+!""$年间二者的相关系数为
"%#,",属于中度正相关.相关关系并不是很显著,原
因主要在于())#年之前投资的异常变化.经调整后
计算得到的())!+!""$年两者之间的相关系数为
"%*(,,相关关系明显增强.下面我们以上述经过修正
的数据来进行相关与回归分析-以())!+!""$年的数
据计算..我们以!/和!0分别表示房地产价格和房
地产投资增长率12为对应的时间,(,!,',$,,分别表
示相应的滞后时间.表$是房地产投资增长与房地
产价格之间的相关情况.
表$3房地产投资增长与房地产价格增长相关分析表
资料来源:根据历年统计年鉴的资料计算得到.
通过对上述的相关系数观察,不难发现房地产
投资增长与房地产价格的增长具有明显的相关关
系,房地产投资增长率与当期,滞后一期,二期和三
期的房地产价格增长率具有显著正相关关系(相关
系数见表$),且都呈现逐渐增强的特征,其相关系
数分别为"%*!*!,"%*,(),"%*)$(,"%)$!";特别是与滞
后其第三期的房地产价格增长具有高度的正相关关
系,相关系数为"%)$!".结果还表明,从滞后第四期
开始,相关关系开始递减;与滞后五期的房地产价格
增长基本没有相关关系.对())',())$年的统计资
料分析得到的结果基本相同(见表中黑体数字).
基于上述分析,可以得出房地产投资增长与房
地产价格增长的关系:房地产投资的增长对当期及
滞后三期的房地产价格增长具有较为明显的影响,
特别是对滞后第三期的影响最为明显.对三期以后
的影响开始减弱.
相反,我们再利用房地产价格增长率与当期及
滞后几期的投资增长率进行相关分析.从相关系数
上看,除与当期的房地产投资增长率有较强的正相
关关系外,与其滞后一期的房地产投资增长率也有
着中度的正相关关系,房地产价格增长对当期和滞
后一期的房地产投资增长有拉动作用;对滞后两期
的房地产投资影响较小或没有影响.
',用简单线性回归模型来对资料进行回归分析.
(()以房地产价格增长率为因变量,房地产投
资增长率为自变量,进行当期房地产投资增长与当
期和滞后一期的房地产价格增长之间的回归分析.
经过数据处理,方程常数项的参数没有通过4检验,
不能建立回归方程,但可以得到如下结论:当期的房
地产投资每增长(个百分点,则当期的房地产价格
增长"%(&(个百分点;后一期的房地产价格增长
"%($*个百分点.
假设当期的房地产投资增长与滞后二,三期的
房地产价格增长之间的回归方程分别为:
!/25!3637(3538(!023及!/25'3637!3538!!02.经数据处理
结果如表,所示:
表,房地产投资增长与其滞后的房地产价格增长的回归分析表
金融与经济
!"
结果表明,上述方程分别通过%,&和'()检
验,拟合效果非常好.根据回归方程可知,当期的房
地产投资如果增长*个百分点,则会使滞后二期和
三期的房地产价格分别增长"+**,和"+"-.!个百分
点.(!)以投资增长率为因变量,房地产价格增长
率为自变量,当期房地产价格增长对当期与滞后一
期的房地产投资增长的影响做回归分析.经数据处
理,方程常数项的参数没有通过&检验,无法建立回
归方程,但可以得到如下结论:当期的房地产价格每
增长*个百分点,则当期的房地产投资增长为$+"*,
个百分点;后一期的房地产投资增长为!+/"/个百分
点.
四,结论
通过上述的分析,可以得出以下结论:
第一,目前我国的房地产价格的变化已趋于理
性,不理性的房地产投机(指过度的价格上涨或下
降)并不普遍,房地产价格的异常变化不是非常明
显.
第二,房地产价格周期受房地产投资周期的影
响,与其变化具有一致性,依存关系明显.二者之间
具有明显的影响和被影响关系.房地产价格变化对
于银行信贷的变化来说有一定的滞后性,滞后期通
过回归分析可以认为是.($年的时间.
第三,当期的房地产投资增长绝对量与当期的
房价增长绝对量之间有较为明显的相关性,可以认
为当期的投资增长对当期的房地产价格增长有较大
的影响.由于我国的房地产企业的资金绝大多数来
源于银行贷款,因此房地产的价格与银行的房地产
信贷有明显的正相关关系.
第四,房地产投资增长变化对当期及滞后三期
的房地产价格增长变化有显著的影响,特别是对滞
后二,三期的影响显著.相反,房地产价格的上涨在
一定程度上也使得银行向房地产企业或居民发放房
地产开发贷款及住房抵押贷款增加,但只对当期和
滞后一期有影响,对滞后二期之后的影响不大.
因此,从一定的意义上说,目前房地产信贷膨胀
引起的需求拉动是房地产价格上升的重要原因之一.
参考文献
*,凌传荣,施寒,住宅市场供需价格差异原因分析及对策研究012,
重庆建筑大学学报,!"""(.).
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期.
$,李立,李永辉,论当前影响房价的因素及变动趋势012,东岳论
丛3!""!6789+!.6:8+#6;+.#(.<.
/,沈悦,刘洪玉,房地产价格与宏观经济指标关系的研究012,价
格理论与实践,!""$,(**).
(特约编辑:滕莉莉)(校对:!"")
金融与经济
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